不動産投資の新しい形 シェアハウス


人気急上昇中の「シェアハウス」!!
現在20代~30代の単身者の間で、シェアハウスの需要が急速に拡大しています。 一人暮らしよりも「楽しい」「快適」「安心」「経済的」といった理由で注目を集めており、認知度が上がったことで、 シェアハウスを選ぶ人がますます増えています。
今後も市場拡大が見込まれているシェアハウスは、企画力、運営ノウハウ次第でアパートやワンルームマンションよりも高い入居率、高稼働が実現できます。


アパートやマンションと比べ、
建築コストが効率的
シェアハウスの場合、リビングや水回りは共用なので、それぞれの部屋に水回り 設備が必要なアパートやマンションと比べ、新築やリフォーム、リノベーション 等にかかる建築コストを大幅に抑えることができます。
また、運営・管理に通常の賃貸と異なる専門知識が必要なため、
シェアハウス に精通している不動産会社、設計事務所、施工会社がプランニングすることで、 さらに収益性の高い、安定的な物件づくりが可能です。


所有不動産の活用、新規購入等、
様々なパターンに対応可能
・お手持ちの土地や新規購入した土地への「新築シェアハウス

・中古住宅の「リノベーションシェアハウス
・「シェアハウス併用住宅の建築etc

一口に「シェアハウス投資」と言っても、実際には様々なかたちがあり、専門知識をお持ちでない方には難しい印象があります。


しかし、シェアハウス ラボには、経験豊富な各分野のプロが結集しているため、 それぞれの投資形式や物件特性等に応じて、幅広いご対応が可能です。
シェアハウス向きの物件探しやプランニングのご相談から、専門的な投資・事業 計画のご提案、建築や施工管理、その後の入居者募集や、運営・管理に至るまで、 一貫してお手伝いさせていただきます。




今、なぜ「シェアハウス併用住宅」なのか?

その1 家賃収入による住宅ローン返済負担の軽減
賃貸併用住宅は、金利が安い「住宅ローン」が利用できることと、賃貸部分からの家賃収入が得られることが最大のメリットです。家賃収入が見込める分、 借りられる金額も増えるので、少ない費用負担で建設が可能となります。 さらに、住宅ローンを完済した後の家賃収入は、将来の安定収入として見込むことができるため、老後の暮らしに大きなゆとりを持つことが可能となります。
その2 賃貸部分=シェアハウスのメリット
同じ「賃貸併用住宅」でも、「賃貸部分=アパート」と比べて、「賃貸部分=シェアハウス」の大きなメリットは、家賃収入の増加、建設コストの抑制です。 「アパート」と「シェアハウス」を比較した場合、「シェアハウス」の方が部屋数を多く確保できるため、家賃収入が増加します。また、キッチン、浴室、 トイレなどの水廻りは共有のため、設備費用もアパートより大幅に軽減できます。
その3 住みよい住環境とするために
シェアハウス併用住宅をつくる上で難しいのは、オーナー側とシェアハウス住人の領域の明確化です。賃貸部分と自己使用部分、 共有空間とプライバシーの境界をはっきりさせることが必要となります。エントランスや使用フロアの分離等に加え、防音に配慮した構造、 将来的なオーナーの家族構成の変化や売却等にも対応可能な、フレキシビリティーのある計画としておくことが長期的な資産価値の維持に重要です。 シェアハウスラボには、資産運用、シェアハウスの設計施工、運営管理のプロが結集しており、それぞれのオーナー様に適した計画をご提案できます。


シェアハウス投資対象不動産
1 新築シェアハウス
Ⅰ、シェアハウス専用建物の建設
Ⅱ、住宅併用シェアハウスの建設

2 中古物件のリノベーション
Ⅰ、1戸建からのリノベーション
Ⅱ、マンションのリノベーション
Ⅲ、寮などその他建物からのリノベーション
次に、女性専用シェアハウスにするのか、男女兼用シェアハウスか、
ペットと住めるシェアハウスや楽器の演奏ができるシェアハウスなど明確なコンセプトを打ち出すか、
社会人をターゲットにするのか、学生をターゲットにするのかなど、入居者ターゲットを縛り込んでいきます。

どのような形態であれ、一般的なアパートなどとは形状が大きく異なるため、シェアハウスに精通した設計士・運営管理業者の助言なしでは、 人気のある高収益のシェアハウスを造ることは難しいです。

しかし、今後も入居者の増加が期待されるシェアハウス事業は、しっかりとした計画を立て、事業化することで、 他の不動産投資以上の高収益化を実現できます。

シェアハウス ラボでは、各専門家が連携をとりながら、土地探しから、設計、建築、 管理運営までワンストップサービスで皆様の不動産投資をサポートいたします。


規制緩和について
シェアハウスは建築基準法上「寄宿舎」に該当します
平成25年9月に国交省からシェアハウスは建築基準法上の『寄宿舎』に該当する、とういう見解を明確に示しました。 消防法や建築基準法、東京都安全条例などに定める基準に順守せず違法にシェアハウスへの転用や建築したいわゆる 「脱法ハウス」に対して歯止めを掛けることが目的です。 性格の異なる他人同士が集まって生活する場であるシェアハウスにおいて、そこに住む人は元より近隣の住人も安心・安全に生活出来ること、 また防災という観点からも「寄宿舎」の法律、条例等の基準を順守することは有意義なことと捉えています。
そして規制の緩和へ
実際に「寄宿舎」の基準に則ってシェアハウスを新築また既存建築物からリノベーションする場合、その基準が高いハードルとなって立ちはだかります。 そこで一定規模かついくつかの要件を満たし『避難上の安全性が十分に確保される』シェアハウスについては規制を必要最小限に抑え、健全な住居の供給、 空き家対策として既存ストックの活用の促進、普及へとつながるように国交省はじめ地方自治体から規制緩和の方向性が示されました。 平成26年8月に国交省からの建築基準法第114条第2項の「防火上主要な間仕切壁 の緩和に関する告示を皮切りに、東京都では東京都建築安全条例における寄宿舎等への規制について見直しがなされ、 平成27年4月1日から改正法が施行されました。シェアハウス(=寄宿舎)への規制緩和は地方自治体ごとに定めている条例等においても波及していくのではないでしょうか。
東京都安全条例における見直しの内容とは?
あくまで東京都での条例についてですが、これまでは条例によってシェアハウス建築についていくつかのハードルがありました。
例えば
・路地状の敷地には建築してはいけない
・寝室から直接避難できる空地を設けること(窓先空地、窓の大きさについても指導がある)
・遮音間仕切壁を設けること
など・・・。
それが今回の見直しによって一定の要件を満たすことで可能(不要)になりました。
ここでは「戸建て住宅と同様の形態のもの」について説明します。
原則として緩和の対象となる建築物は、居室の床面積が100㎡以下の階または100㎡以内毎に準耐火構造の壁若しくは防火設備で区画されていること、
各居室に住宅用防災報知設備等を設置すること、各居室から直接または定められた歩行距離内において屋外へと避難出来ること、
を満たした建築物であることが前提になっています。(別に自動スプリンクラー等を設置する場合の要件もあります)
その上で規模、寝室数の要件を満たす必要があります。
・延べ面積200㎡以下
・階数3以下
・避難階以外の階の寝室数6以下
・寝室数の合計12以下(自動スプリンクラー設備等設置部分は制限なし)

1 路地状の敷地に建築可能になりました。

これまでは特殊建築物の路地状敷地での建築は出来ませんでしたが、今回の規制緩和で路地状敷地(旗竿型の土地)への建築が可能になりました。
評価の低かった旗竿型の土地もこれにより土地の利用方法に可能性が広がりました。
2 各寝室に必要だった窓先空地が不要になります。

シェアハウスの設計をする上で頭を悩ませてきたのが窓先空地です。道路に面しない寝室全ての窓の先に避難上有効な空地(1.5m~)を設け、
その上道路まで屋外通路(1.5m~)を確保し避難経路としなければいけませんでしたので、プランニングにおける制限が大きかったのです。
今回各階の共有スペース(または寝室)に避難上有効な開口部と50cm以上の避難経路を確保することで良くなり、
既存の住宅からシェアハウスへ転用できるケースが増えると考えられます。
3 遮音間仕切が不要になりました。

既存住宅を改修しシェアハウスとする時にコスト面、施工面でネックになっていた寝室間、寝室と廊下間の間仕切壁の遮音性能が緩和により不要になりました。
4 廊下の両側に居室を計画可能、また廊下の幅の規制なし。

規模によっては規制を受けていた廊下のあり方が変わりました。既存の住宅では構造の問題から廊下の幅を広げることは難しかったのですが、
規制がなくなったことで間取りの変更が少なく済み、既存住宅からが転用がしやすくなりました。

主だったものを紹介しましたが、既存住宅の活用、新築での土地利用の効率UPに可能性を感じる緩和内容で今後の不動産投資に大きく影響する内容だと思います。
ただ、既存住宅からの転用をお考えの場合は、既存住宅の状態(簡単に言うと違反建築物でないこと)によっては転用への手続き上のハードルが高くなることもありますので、
物件ごとに専門家への相談、その土地の役所などとの協議によって問題をクリアーにしておくことが重要です。