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地主の方、空き地・空き家をお持ちの方、または投資家の皆様へ

よくある地主の方のお悩み一問一答

空き家を所有しています。このまま放置しても防犯上心配なのでシェアハウスとして再利用し、できれば利益にもなれば…と考えているのですが、素人には難しいでしょうか。

お持ちの土地や空き家は本当にシェアハウスに向いているのでしょうか？　昨今のブームや興味半分でのシェアハウス建築や運営はリスクを伴います。
ただし「不動産最有効使用」の原則に則って、お持ちの空き家がシェアハウスに適しているかを判断し、不動産投資理論に基づけば投資や運用は可能でしょう。

不動産最有効使用としてのシェアハウス運営の選択

投資をしていて現在は不動産投資のシェアハウスに興味がありますが、大手運営会社の支払い停止のニュースを見て、シェアハウスの賃料や空室率の正しい算出方法を知っておきたいです。

いまや都内に2,000棟以上のシェアハウスが存在し、お互いに競合し市場も形成されてきています。根拠なき査定や、売り手側の勝手な都合によるレントロールは全く通用しません。広告などに踊らされず、シェアハウスでもビッグデーターを活用し、一般賃貸物件のように近隣の類似物件と比較して、根拠ある賃料を導き出す必要があります。

ビッグデーターによるシェアハウスの賃料査定・空室率

不動産活用として、初めてシェアハウスを運営します。管理について「管理委託」「サブリース契約」「自主管理」と種類があることを知りました。それぞれの違いはなんでしょうか。

それぞれにメリット、デメリットはあり、シェアハウスオーナーの状況や希望により管理方法は変わりますが、その基準は出費できる金額、管理に費やすことがができる労力・時間やスキルによって判断されます。それを見極めるのはオーナーの経営判断能力にかかっていると言っても過言ではありません。

シェアハウス自主管理のすすめ

シェアハウスを運営するにあたり、最近よく聞く「コンセプトシェアハウス」に興味があります。特定の目的をもった入居者を集えば投資効果の見込みも上がるのではないかと思うのですが

たしかにコンセプトシェアハウスは社会的意義があったり社会貢献できる面もあります。しかし、不動産投資利回りや事業収支という観点においてはコンセプトという手段・方法だけではなくコンセプトシェアハウス運営の「目的」が重要です。あなたのコンセプトシェアハウスは「なんのため」でしょうか？

コンセプトシェアハウスの投資効果について

親族から空き家を相続しました。ニュースなどで「空き家問題」の話題をよく耳にします。空き家にはどんな問題があるのでしょうか

空き家は年々増加傾向にあり、2018年10月時点の住宅・土地統計調査住宅数概要数集計の結果では、空き家数が846万戸で、2013年に行なった前回調査と比べ26万戸増加しています。
このような空き家を将来において放置することは、防災や衛生面で問題があることは明らかであり、地域住民の生活環境に深刻な影響を与えかねません。また、当該地域の景観の点からしても、決して適切とは言い難いところです。
そこで、これらの諸問題を解決すべく、一定の場合には空き家を除却、撤去することに法的根拠を付与する必要性が高く認識されるにいたり、空き家対策特措法の成立に至りました。

また、それに付随して、空き家跡地の有効活用が促進されるということも期待されています。
ただ、空き家の利活用や処分できない理由も存在しており（下記、空き家の利活用とメカニズム参照）、問題解決された後の最有効使用の方法も検討する必要があります。

空き家の利活用とメカニズム

相続税対策として、使い手のない土地にシェアハウスでも建てようかと考えています。

相続税の基礎控除の改正後、相続税対策でアパートやシェアハウスを建てる方が急増しています。相続税対策としては有効な方法ですが、そもそも相続税対策の必要性や、他の対策方法を検討する必要があります。
また、「事前にどのくらい節税されるのか」以上に「利益は将来的に継続して出るのか」など、ビッグデータをもとに根拠のある検証が必須でしょう。

相続対策としてのシェアハウスの位置づけ

不動産会社に空き家をシェアハウスにしてはどうか？　利益があがると勧められています。シェアハウスにするとゴミ問題や近隣住民とトラブルが頻発すると聞いて心配になりました。

シェアハウスを管理している他のオーナー方からもそういった残念なご意見を聞くことがあります。
問題行動や違反行為を行う入居者にたいしての対応を取り決め、近隣対策をしていれば大きなトラブルは避けられるかと思います。また、適切な管理は安定的な賃貸管理に繋がります。

シェアハウス物件の近隣対策（騒音、ゴミ問題）の誤解

長い間使っていない空き家を持っています。このたびシェアハウスを運営することになり設計士にリノベーションをお願いしたのですが、図面を見ると大幅な変更をされており、まだ入居者も決まっていないのに過剰な設備に感じました。素人のため意見が言えなかったのですが心配です。

シェアハウスの設計に大事なのは「入居者のライフスタイルを知ること」です。多くのシェアハウスは中古戸建をリノベーションをしたものが多いので、水回りの数を増やしたりリフォームが物理的に出来ないことが多いです。しかしながら、入居者のライフスタイルを知ることによって、過剰な変更や、設備の投資をせずに日常生活に支障がなく利用できることがほとんどです。

シェハウアウスの設備の基本

シェアハウスの入居者対象は若い女性が多いと聞きました。これから少子化ですしそれ以外のターゲットも考えたほうがよいでしょうか。

たしかにシェアハウス入居者の8割近くが女性入居者で、OLやフリーランスの方がその大半を占めています。
しかし、エリアの特性や賃料によっては外国人や学生も入居しています。これからは高齢者用シェアハウスも増えるかもしれません。
いずれにしろ不動産の最有効使用の観点で考えても、やみくもに決めるのではなく、その管理方法を把握し、市場調査と現状分析をして最もキャシュフローが出る入居者を募集する必要があります。

シェアハウスの入居者について

シェアハウスというと、入居者対象に毎週ペーティーやイベントを開いているイメージがあります。コミュニケーションを深めるために必要なのだろうとは思いますが、あまり騒がしくても近隣の迷惑にならないか心配もあり賛同できません。

CMや広告を見ると週末ごとにパーティーを行なったり、新入居者のウエルカムパーティー行なっているシェアハウスを見受けらますね。
賑やかで楽しそうですが、実は一部の入居者には好評でも多くの入居者が拒否している可能性もあります。

ホームパーティー、イベントなどの開催

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