シェアハウス自主管理のすすめ（シェアハウス運営解体新書）

シェアハウスオーナーの方へ　シェアハウス自主管理のおすすめ

「管理委託」と「自主管理」の違い

シェアハウス（不動産賃貸物件）の管理には、おおまかに「管理委託」と「自主管理」があります。
「管理委託」は不動産管理会社に手数料を支払い、シェアハウスの運営・管理のほとんどを任せます。手数料は管理内容により異なりますが、賃料の15～20％が一般的です
なかには5～10％の管理手数料を提示する管理会社もありますが、すべての運営管理を請けるのではなく、別途費用のかかるオプション業務があります。
「自主管理」はオーナー自ら所有シェアハウスの運営・管理全般を行います。
信頼できる管理会社にすべてをお任せしている方もいれば、サラリーマンの方が脱サラ後、不動産経営に特化して自主管理されている方も多くいます。
オーナーと管理会社がWin-Winの関係であるのが理想ですが、状況によっては利益相反になりかねない状況もありえます。それを見極める判断能力がオーナーには要求されます。

シェアハウス運営管理会社との契約形態

サブリース契約

最初に決められた借上げ賃料を管理会社が毎月オーナーに支払う契約で、転貸借（オーナー→管理会社→入居者）により、管理会社は入居者を募集し利益を上げます。
ただし、市場や賃料相場を無視したサブリース契約により、社会問題ともいえる大きなトラブルが大手管理会社でも発生しています。
新築建設時の大きなキャピタルゲインを主な目的としていることもあり、新築物件にもかかわらず長期にわたり空室を埋めることできず、挙句の果ては賃料値下げによりインカムロスの穴埋めを行なうことになります。これは金融機関からの借入れにより投資したオーナーにとって死活問題になります。
家賃減額→債務超過→サブリース解除、リスケ不成立→任意売却・競売、債務整理（小規模民事再生、個人破産）が最悪のサブリース契約のシナリオで、時限爆弾のように襲ってきます。

オーナーとの契約期間はどれだけ長くとも、契約期間中に賃料見直しの条項が契約書に入っていることを見逃したり、安易に捉えてしまうと、最悪の結果になってしまいます。
また、見せかけの借上げ賃料や会社の規模だけで判断して失敗するケースもあります。
管理会社は相当の期間をもって契約を解除することもできますし、当初高額なサブリース賃料を提示して採算が合わなくなり、1年後に解約されてしまったケースも見受けられます。
長期契約は意味をなさないばかりか表面的な賃料だけで判断すると、その機会損失はオーナーに跳ね返ってしまいますので、契約条項や早期解約ペナルティーについては専門家に相談する必要があります。

業務委託契約

オーナーからの業務委託により、入居者募集や物件管理を行ないますが、管理会社への報酬は売上げ（賃料）に対して定められた割合を支払います。
一般的には10～20％前後ですが、中には一見異常に定率な報酬のものも見受けられます。シェアハウス管理業務を熟知していないか、提示された報酬以外に様々なオプションがついており、最終的に決して低額ではない報酬を払うことになります。
管理会社を選択するとき、見せかけの報酬だけで判断される方がいらっしゃいます。前述のようにシェアハウスの場合は、一般賃貸とは異なった特有の業務があるため、比較するにも難しかったり、会社の規模だけで選択される場合もあります。会社の規模が大きくとも社会問題をおこす場合もありますし、規模は小さくとも適正利益の確保により長期にオーナーとの信頼関係を構築している管理会社もあります。
管理会社の実績やシェアハウスのコンセプト、市場や事業収支予想など客観的な協議を行う必要があります。
業務委託契約を結ぶ管理会社には、経営上のリスクはあまりないので賃料を高めに設定したり、上手く運営できない場合は契約解除することもできます。シェアハウスの賃貸市場は既に形成されていますので、市場調査もしないで無闇に契約を煽られる場合は注意を要します。利益相反があるかどうかを見抜かなければなりません。

サブリース契約とその特徴と注意点

「管理委託」には、運営・管理以外に決められた賃料を管理会社からオーナーに支払われる「サブリース」（転貸借）という契約があります。管理会社が販売する新築シェアハウスを購入される場合は、サブリース契約と紐付きになることがほとんどです。
ただし、30年契約と謳ってあっても、当初決められた賃料が30年間永続的に保証されるものではないことに注意が必要です。賃料改定がありえる旨が契約書にも明記されているはずです。
金融機関からの借入れで、建築や投資を行なっている場合は大きなトラブルになります。

「業務委託」「サブリース契約」「自主管理」の特徴

それぞれにメリット、デメリットはありますが、オーナーの状況や希望により選択されます。
出費できる金額、管理に費やすことがができる労力・時間やスキルによって判断するものです。
・管理に要する時間の削減
・管理コストの低減
・建物の維持管理
・空室リスクの最小限化
・入居者からの緊急なサービスリクエストの対応
・入居者間のトラブル対応
・近隣からのクレーム対応
・契約書、運営管理規約の作成
などなど、LM（リーシングマネージメント）やPM（プロパティマネージメント）の知識も必要ですが、信頼できるパートナーが必要か、自分でできるかを見極める必要があります。
それぞれの契約はオーナーが判断すべきことですが、管理会社からすると、サブリース契約は業務委託契約に比べて一般的にイニシャルコストがかかりますし、空室損というリスクも背負いますので、資金力のない管理会社には、かなりの負担になります。
一方、業務委託は成功報酬型のため、管理会社のリスクはさほどありません。
どちらが良いのかは、オーナー目線と管理会社目線では相反することもあります。どの管理方法を選択するにせよメリットとデメリットは共存しますので、それらを整理し、どれが適しているかを判断する必要があります。

「自主管理」での一部アウトソーシングの組み合わせ

「自主管理」というと大変な労力と経験が必要だと感じてしまいます。
「募集・広告」、「ご案内」・「ご契約」、「建物管理」、「入居者対応」などなど。実際に大変なボリュームですが、すべての業務はルーティン化、マニュアル化されており、一度経験すれば全体像が見えてきます。管理会社に業務委託するにせよサブリース契約をするにせよ、オーナーが全体像を把握できていれば、的確な指示や経営判断ができ、良好な関係が構築できるはずです。
また、それぞれの業務をアウトソーシングすることもできます。業務委託が一括発注とすれば、アウトソーシングという分離発注のメリットも様々あります。分離発注することによって業者の業務レベルを比較できたり、コストカットに繋がることもあります。事業収支だけをコントロールして、オンサイトの業務をすべて分離発注するのも自主管理といえます。

共用部分のないシェアハウス及びBtoBのビジネスモデル

新築シェアハウスで共用部分（リビング、食堂）がないものがあります。
10年以上前からシェアハウスは入居者間のコミュニティーを重要視しており、業界内では共用部分のない物件はシェアハウスという認識はされず、シェアハウス専用の主要なポータルサイトでは広告掲載すらできません。コミュニティのない見知らぬ入居者同士が、ホームセキュリティによって外部と遮断されているのも不自然さを感じます。
また、シェアハウスの入居希望者とは面談し、審査するのが一般的で、法人契約（BtoB)の寄宿舎とはまったく別の宿泊施設という認識があります。
結果的に共用部分のない寄宿舎をリノベーションするケースもよくあります。