ビッグデーターによるシェアハウスの賃料査定・空室率

都内に2,000棟以上も存在するシェアハウス

シェアハウスの歴史は10年以上前に遡ります。以前は「ゲストハウス」と言っていましたが、数年前からシェアハウスと呼ぶようになりました。
ゲストハウスと言っている時期には、建物の棟数も実態も明確ではなかったので、賃料査定に根拠がありませんでした。しかし現在では都内に2,000棟以上のシェアハウスが存在し、お互いに競合し市場も形成されてきています。

人口動向などから読み取るシェアハウスニーズ

ビックデーターから導き出される各エリアの平均賃料や空室率は、下記、別表の通りで、そのエリアの人口流入や人口推移、あるいは所得分布に関係するところもあり、投資エリア選定の参考となるものです。
転入超過の動向は、全国的に見れば圧倒的に東京で起きており、東京都内における人口推移や所得分布からすると、都心エリア及び城西エリアが際立ちます。

都道府県別転入超過の動向、東京都所得分布、人口推移

売り手都合のレントロールは通用しない！

いまはビッグデータにより、エリア別、沿線別で平均賃料や空室率をリアルタイムに把握することができます。したがって、売り手側の勝手な都合によるレントロールはまったく通用しません。
オーナーにとって、賃料は毎月の収入源であるのはもとより、物件価格の評価（収益還元法）からすると、売買価格（物件評価額）に大きな影響を与えます。数千円の賃料査定の誤差が数百万円の物件評価額の差になってしまいます。これは大変重大な問題で、オーナーとの信頼関係を失いかねません。

賃料査定の極意

賃料査定の方法は一般賃貸物件の査定方法とさほど変わりはなく、近隣にあるいくつかの類似物件と比較して賃料を導き出します。
「立地」「居室面積」「設備」「共用部分」などの項目から、細かくは、建物の構造、防犯カメラ、セキュリティー、合理的な収納スペース、水回りの数や使い勝手などなど、査定する物件と類似物件を項目ごとに比較して金額の差額を評価します。

「見せかけ営業」に騙されるな

シェアハウスの場合、入居者の募集はインターネットによる募集営業がほとんどです。
見せかけだけの「SNS映え」を意識した物件写真がインターネット広告では目立ちますが、これは一般賃貸に比べて安易で、賃料についても多少の影響を与えているのが現状です。